La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

Vous avez investi dans la location meublée non professionnelle et une question revient souvent : dois-je payer la CFE en LMNP ? Entre les obligations, les exonérations, les dates limites et les erreurs fréquentes, il est temps de faire le point. Voici un guide clair pour comprendre ce que vous devez à l’administration fiscale… ou non.

La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) est une taxe professionnelle locale. Elle fait partie de la contribution économique territoriale (CET) et concerne toutes les personnes physiques ou morales qui exercent une activité professionnelle non salariée, à titre habituel.

💡 Cela inclut donc le loueur meublé non professionnel, même si vous êtes particulier et même si vous ne louez qu’un seul appartement !

Dès que vous percevez des recettes locatives avec un statut lmnp, vous êtes considéré comme une entreprise aux yeux de l’administration. Et cela implique une imposition via la CFE… sauf cas particuliers.

Oui, dans la majorité des cas, vous êtes redevable de la CFE. Mais il existe des exceptions.

Vous êtes exonéré si :

• Vous êtes dans votre première année d’activité (bonne nouvelle !)

• Vos recettes locatives sont inférieures à 5000 euros

• Le logement est une partie de votre habitation utilisée à titre de résidence principale

Pour en bénéficier, vous devez effectuer une déclaration initiale auprès du service des impôts des entreprises (SIE).

La CFE en LMNP dépend également de la nature de l’activité, du lieu du bien (car les communes fixent leur propre cotisation minimum) et du statut de loueur (régime micro BIC ou régime réel).

Dès que vous commencez votre activité de location meublée non professionnelle, vous devez remplir une déclaration initiale (formulaire Cerfa 1447-C-SD) dans les 15 jours suivant le début de la location.

Cela concerne tout le monde, que vous soyez au régime micro BIC ou au régime réel, que vous louiez un bien meublé de tourisme ou non.

Ce formulaire sert à :

• Déclarer votre numéro SIRET

• Identifier le ou les locaux professionnels

• Déterminer la base imposable

• Préparer l’émission de votre avis d’imposition

Si vous ne le remplissez pas, l’administration fiscale peut appliquer une base d’imposition forfaitaire, rarement à votre avantage…

Le calcul de la CFE repose principalement sur deux éléments :

1. La valeur locative cadastrale du bien loué

2. Le taux d’imposition fixé par la collectivité locale

👉 Le montant de la CFE peut varier fortement d’une commune à l’autre.

Certaines villes appliquent une cotisation minimum quand la valeur locative est très faible. Cela concerne notamment les biens situés en résidence principale, ou ceux pour lesquels vous avez très peu de recettes.

Dans le cadre du régime réel, il peut être pertinent de confier ce calcul à un expert-comptable, notamment pour optimiser la déduction de certaines charges ou réaliser un dégrèvement.

Quelles exonérations pour la CFE en LMNP ?

Voici les principales situations permettant d’éviter ou de réduire la CFE en LMNP :

• Première année d’activité : exonération automatique.

• Recettes locatives inférieures à 5 000 euros : demande à faire via le compte professionnel sur le site des impôts.

• Location dans une zone franche urbaine, zone de revitalisation rurale ou zone aidée : selon les délibérations locales, vous pouvez obtenir une réduction ou une exonération temporaire.

• Activité occasionnelle (ex. location quelques semaines par an) : dans certains cas, l’activité professionnelle n’est pas considérée comme régulière et peut être exonérée.

Pour cela, il faut déclarer votre situation en temps voulu, et parfois fournir des justificatifs. Le formulaire Cerfa 1447-M-SD peut vous être demandé.

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Quand payer la CFE ?

Le paiement de la CFE intervient généralement avant le 15 décembre de chaque année. L’avis d’imposition est mis à disposition sur votre espace professionnel sur le site impots.gouv.fr.

👉 Vous ne recevrez pas de courrier papier. Il faut consulter en ligne votre compte professionnel.

En cas de non-paiement, des pénalités sont appliquées. Et si vous êtes redevable de la CFE mais que vous n’avez rien reçu, contactez rapidement le SIE (Service des Impôts des Entreprises).

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Faut-il ouvrir un compte professionnel pour le LMNP ?

Oui, surtout si vous êtes au régime réel ou que vous souhaitez vous professionnaliser. Cela permet de :

• Simplifier les paiements fiscaux (CFE, TVA réduite, etc.)

• Faciliter la gestion de vos recettes locatives

• Accéder à votre avis d’imposition directement en ligne

Cela fait partie des bonnes pratiques pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif et éviter toute erreur fiscale.

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Quels sont les avantages fiscaux du LMNP malgré la CFE ?

Malgré cette contribution économique territoriale, le statut de meublé non professionnel LMNP offre de nombreux avantages fiscaux :

• Déduction des charges réelles avec le régime réel

• Abattement forfaitaire de 50 % avec le régime micro BIC

• Amortissement du bien immobilier (hors terrain)

• Possibilité de ne pas être imposé pendant plusieurs années (grâce aux déductions)

• Éligibilité à la loi Censi-Bouvard (dans certains cas)

Ces solutions pour investir sont souvent plus avantageuses qu’en location nue, même en prenant en compte la CFE.

FAQ – Tout savoir sur la CFE et la location meublée

La CFE concerne-t-elle toutes les activités de location ?

Oui, dès que vous percevez un revenu locatif, même modeste, vous êtes susceptible d’être concerné par la cotisation foncière des entreprises (CFE). Cette taxe s’applique à toute activité de location meublée, que vous soyez propriétaire d’un appartement, d’une résidence secondaire ou de locaux destinés à la location courte durée.

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Existe-t-il une exonération automatique pour les petits revenus ?

Oui. Si votre chiffre d’affaires est inférieur à 5 000 euros, vous pouvez bénéficier d’une exonération de CFE, à condition de le déclarer sur votre espace professionnel. Ce critère est essentiel pour les loueurs en meublé débutants ou ceux ayant une activité occasionnelle.

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La CFE est-elle due même sans bénéfice ?

Absolument. La CFE est une taxe due en fonction de la valeur locative des biens, pas du résultat fiscal. Vous pouvez donc devoir l’acquitter même si vous êtes en déficit ou si vos charges dépassent vos revenus.

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La location meublée est-elle considérée comme une entreprise ?

Oui. En LMNP, vous avez le statut d’entrepreneur individuel, même si vous êtes un particulier. Cela vous oblige à obtenir un numéro SIREN, et vous soumet à certaines obligations fiscales, dont la CFE et éventuellement la CVAE si vous dépassez certains seuils de valeur ajoutée.

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Quels éléments influencent le montant de la CFE ?

Le montant dépend :

• De la commune où est situé le bien

• De la valeur locative cadastrale

• Du taux d’imposition voté par la collectivité territoriale

• De la cotisation minimum, applicable en l’absence de locaux professionnels déclarés

Le tout peut varier fortement d’un établissement à l’autre. Il est donc conseillé de noter les critères locaux sur le site officiel impots.gouv.fr.

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Peut-on optimiser ou réduire sa CFE ?

Oui, grâce à :

• La déduction de certaines charges si vous êtes au régime réel

• La demande d’un dégrèvement si vous ne louez que ponctuellement

• La création d’un compte professionnel pour anticiper les échéances

• Le conseil d’un expert fiscal pour éviter les erreurs et optimiser votre régime fiscal

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Que faire si je n’ai pas reçu d’avis d’imposition ?

Votre avis d’imposition à la CFE est disponible en ligne dans votre espace professionnel. Il est payable au plus tard à la date de paiement du 15 décembre. En l’absence de réception, contactez rapidement le service des impôts des entreprises (SIE).

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En cas de location partielle d’habitation, suis-je imposé ?

Si vous louez une partie de votre habitation principale sans services annexes, il est possible de ne pas être soumis à la CFE. Ce cas spécifique doit être justifié auprès du fisc, notamment si l’activité est jugée non commerciale.

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La fiscalité de la CFE est-elle la même à Paris qu’en province ?

Non. La fiscalité locale varie selon les zones géographiques. À Paris, les prix, les valeurs locatives et les taux appliqués peuvent être supérieurs à ceux d’autres communes. C’est pourquoi la gestion de la CFE doit être adaptée au lieu de situation du bien.

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Quelle différence entre LMNP et LMP pour la CFE ?

Que vous soyez en LMNP ou LMP, la CFE s’applique. En LMP, vous êtes toutefois considéré comme professionnel, ce qui peut impliquer d’autres obligations fiscales (comme la CVAE ou l’inscription au registre du commerce). Le régime simplifié ou réel choisi impactera également la fiscalité.