Investir en location meublée non professionnelle (LMNP) offre des avantages fiscaux intéressants, notamment la possibilité de déduire certaines charges et d’optimiser son imposition. Parmi ces dispositifs, le report du déficit en LMNP permet de réduire l’impôt sur le revenu lié aux revenus locatifs. Mais comment fonctionne-t-il ? Quelles sont les conditions à respecter et quelles charges sont concernées ? Cet article vous explique tout en détail.

Le déficit en LMNP intervient lorsque les charges déductibles dépassent les revenus locatifs perçus sur une année fiscale. Ce déficit peut être reporté sur les années suivantes, réduisant ainsi l’assiette imposable et, par conséquent, l’impôt à payer.

Cependant, ce déficit est uniquement imputable sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) issus de la location meublée et ne peut pas être utilisé pour diminuer d’autres types de revenus du foyer fiscal.

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, plusieurs conditions doivent être remplies :

• Statut LMNP : Vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € par an et représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
• Régime réel d’imposition : Seul le régime réel permet de déduire les charges réelles et de créer un déficit reportable. Le régime micro-BIC ne permet qu’un abattement forfaitaire.
• Charges déductibles : Seules les charges effectivement payées, justifiées et liées à l’exploitation locative sont prises en compte.

Le déficit en LMNP peut être reporté sur les 10 exercices suivants. Ainsi, si vous générez un déficit en 2024, il pourra être utilisé jusqu’en 2034 pour diminuer vos bénéfices locatifs futurs.

Cependant, il est important de distinguer le déficit reportable des amortissements non déduits. Ces derniers ne peuvent pas créer de déficit mais peuvent être reportés sans limitation de durée pour être imputés sur les bénéfices ultérieurs.

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Voici les principales charges qui peuvent être déduites pour générer un déficit en LMNP :

• Frais d’entretien et de réparation : Travaux permettant de maintenir le bien en état sans en modifier la structure.
• Charges de copropriété : Frais d’entretien des parties communes et réparations imputées aux copropriétaires.
• Taxes foncières : Impôts liés à la propriété du bien.
• Assurances : Couvrant les risques locatifs ou la protection du propriétaire (PNO, loyers impayés, etc.).
• Intérêts d’emprunt : Frais financiers liés à un prêt immobilier contracté pour l’achat du bien.
• Frais de gestion locative : Honoraires versés à une agence immobilière ou à un expert-comptable pour la gestion.

Il est essentiel de conserver tous les justificatifs des charges déduites en cas de contrôle fiscal.

Le report du déficit en LMNP permet de réduire, voire d’annuler, l’imposition des revenus locatifs des années suivantes.

Exemple concret :

• En 2024, vous déclarez un déficit de 6 000 €.
• En 2025, vos revenus locatifs nets avant imposition sont de 4 000 €.
• Votre déficit est imputé sur ces revenus, annulant ainsi votre imposition.
• Le solde du déficit restant (2 000 €) pourra être utilisé en 2026.

Cependant, contrairement au déficit foncier en location nue, qui peut être imputé sur le revenu global, le déficit LMNP ne s’applique que sur les revenus BIC issus de la location meublée.