Introduction
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) séduit de nombreux investisseurs et freelances à Lyon souhaitant optimiser leur fiscalité. Mais une question revient souvent : comment fonctionne la TVA en LMNP ? Peut-on la récupérer ? Est-on obligatoirement soumis à la TVA ? Et si oui, à quel taux ? Cet article répond à toutes vos questions, avec des exemples concrets et des conseils d’expert-comptable pour maximiser votre rentabilité.
Quelle TVA pour le LMNP ?
Le LMNP est, en principe, exonéré de TVA. Cela signifie que :
✅ Vous ne facturez pas la TVA sur vos loyers.
❌ Vous ne récupérez pas la TVA sur l’achat du bien ou des travaux.
Cependant, certaines exceptions existent. Un LMNP devient assujetti à la TVA (20 %) si :
🔹 Le bien est situé dans une résidence de services (résidence étudiante, senior, tourisme, etc.) avec bail commercial.
🔹 Vous proposez au moins 3 des 4 services para-hôteliers suivants :
- Accueil des locataires
- Petit-déjeuner
- Nettoyage régulier
- Fourniture de linge de maison
👉 Exemple concret :
Camille achète un studio à Lyon et le loue en meublé via Airbnb. Elle gère tout elle-même et n’offre aucun service para-hôtelier. ➝ Elle n’est pas soumise à la TVA.
En revanche, si Camille passe par un gestionnaire qui propose ces services, elle devient assujettie à la TVA et peut la récupérer.
Peut-on récupérer la TVA sur l’achat d’un bien LMNP ?
Oui, dans certains cas spécifiques ! Si votre bien LMNP est soumis à la TVA, vous pouvez récupérer la TVA sur :
✔️ Le prix d’achat du bien (soit 20 % de réduction sur le prix total)
✔️ Les travaux de rénovation
✔️ Les frais d’ameublement
⚠️ Condition importante : Vous devez conserver le bien pendant au moins 20 ans. En cas de revente anticipée, vous devrez rembourser une partie de la TVA récupérée (1/20e par an restant).
👉 Exemple chiffré :
Lucas achète un appartement neuf en résidence de tourisme à 200 000 € TTC. Il récupère 33 333 € de TVA, ramenant le coût net à 166 667 €.
S’il revend après 10 ans, il doit rembourser 10/20e de la TVA récupérée, soit 16 667 €.
💡 Astuce d’expert-comptable : En cas de revente anticipée, vous pouvez éviter de rembourser la TVA en vendant à un acheteur qui continue l’activité LMNP sous les mêmes conditions.
Quels sont les inconvénients du LMNP en matière de TVA ?
🔹 Engagement de 20 ans : Si vous récupérez la TVA, vous devez conserver le bien sous ce régime, sous peine de remboursement partiel.
🔹 Gestion administrative lourde : Déclaration de TVA, comptabilité, obligations spécifiques… Un expert-comptable à Lyon peut vous aider à optimiser votre gestion.
🔹 TVA non applicable aux loyers classiques : Si vous louez un bien sans service para-hôtelier, vous ne pourrez pas récupérer la TVA sur les frais liés à l’investissement.
👉 Exemple concret :
Mathieu loue un appartement LMNP sans service para-hôtelier. Il dépense 10 000 € de travaux TTC. Il ne peut pas récupérer les 1 667 € de TVA inclus dans ces travaux.
La TVA est-elle applicable à la location meublée ?
✅ Oui, dans certains cas, notamment pour les résidences de services.
❌ Non, dans la majorité des locations classiques LMNP.
💡 Astuce : Si vous investissez en LMNP et souhaitez bénéficier de la récupération de TVA, privilégiez les résidences de services avec bail commercial.
Faut-il se faire accompagner par un expert-comptable à Lyon ?
💡 Pourquoi c’est utile ?
✔️ Pour choisir le bon régime fiscal selon votre projet
✔️ Pour récupérer la TVA sans erreur
✔️ Pour optimiser vos revenus locatifs et éviter les pièges fiscaux
Si vous êtes investisseur en LMNP à Lyon et souhaitez optimiser votre fiscalité, nous vous conseillons de consulter un expert-comptable spécialisé en LMNP.
Le financement LMNP est-il HT ou TTC ?
Lors de l’achat d’un bien en LMNP :
✔️ Si le bien est exonéré de TVA, il est financé TTC (pas de récupération possible).
✔️ Si le bien est dans une résidence soumise à TVA, il est financé HT, et vous récupérez la TVA après déclaration.
🔎 Exemple concret :
Lisa achète un appartement en résidence senior pour 240 000 € TTC (200 000 € HT + 40 000 € de TVA).
💰 Elle récupère les 40 000 € de TVA après 3 mois en faisant une déclaration auprès du fisc.
📌 Important : Les banques financent toujours le prix TTC. Vous devez donc avancer la TVA et la récupérer après achat.
Conclusion : TVA et LMNP, un levier à bien maîtriser
Le statut LMNP offre une grande souplesse fiscale, mais la question de la TVA nécessite une analyse approfondie. En résumé :
✔️ TVA non applicable dans la plupart des locations meublées classiques.
✔️ TVA récupérable pour les résidences de services ou locations avec services para-hôteliers.
✔️ Un engagement de 20 ans en cas de récupération de TVA.
🎯 Besoin d’un accompagnement personnalisé ? Contactez notre expert-comptable à Lyon pour une analyse gratuite de votre investissement LMNP !
