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Comment optimiser la défiscalisation des travaux en LMNP pour réduire vos impôts et améliorer la rentabilité de votre investissement locatif ?

Introduction

L’investissement en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) attire de nombreux bailleurs grâce à ses avantages fiscaux. Parmi eux, la défiscalisation des travaux est un levier puissant pour optimiser la rentabilité de son bien. Cependant, tous les travaux ne sont pas éligibles à une déduction fiscale, et la distinction entre charges déductibles et amortissement des travaux est essentielle pour bien gérer sa fiscalité.

Dans cet article, nous allons répondre aux principales questions que se posent les investisseurs en LMNP :

  • Quels types de travaux sont déductibles ?
  • Comment fonctionne l’amortissement des travaux en LMNP ?
  • Quelle est la différence entre charges déductibles et amortissement ?
  • Peut-on créer un déficit foncier avec des travaux en LMNP ?
  • Quelles stratégies permettent d’optimiser la défiscalisation des travaux en LMNP ?

Le régime fiscal du LMNP : micro-BIC ou réel ?

En LMNP, le choix du régime fiscal détermine les possibilités de déduction des travaux :

  • Régime micro-BIC : Ce régime applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus pour couvrir les charges. Cependant, il ne permet pas de déduire les travaux ni d’amortir le bien, ce qui limite son intérêt en cas de dépenses importantes.
  • Régime réel : Ce régime permet de déduire les charges réelles, y compris certains travaux, et de bénéficier de l’amortissement comptable. Il devient avantageux si les charges excèdent l’abattement du micro-BIC.

Conseil : Si vous envisagez des travaux, le régime réel est à privilégier pour maximiser la défiscalisation des travaux en LMNP.

Quels types de travaux sont déductibles en LMNP ?

Tous les travaux ne sont pas déductibles en LMNP. Il est important de bien distinguer les différentes catégories :

Travaux de réparation et d’entretien
Ces travaux visent à maintenir le bien en bon état sans en modifier la structure. Ils sont entièrement déductibles des revenus locatifs. Exemples :

  • Remplacement d’une chaudière
  • Réfection d’une toiture sans modification
  • Mise aux normes électriques

Travaux d’amélioration
Ils apportent un confort supplémentaire sans transformer le bien. Ils sont également déductibles. Exemples :

  • Installation d’une cuisine équipée
  • Changement des fenêtres pour du double vitrage
  • Amélioration de l’isolation thermique

Travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement
Ces travaux modifient la structure du bien et ne sont pas déductibles en tant que charges, mais peuvent être amortis. Exemples :

  • Création d’une extension
  • Modification des murs porteurs
  • Surélévation d’un étage

Comment fonctionne l’amortissement des travaux en LMNP ?

L’amortissement est un mécanisme comptable qui permet d’étaler la valeur d’un bien ou d’un équipement sur sa durée de vie estimée. En LMNP, il concerne :

  • Le bien immobilier (hors terrain)
  • Le mobilier
  • Certains travaux

Durée d’amortissement des travaux courants :

Type de travaux Durée d’amortissement
Peinture, revêtements muraux 7-10 ans
Plomberie, électricité 20 ans
Travaux de structure (toiture, façade) 25-30 ans

Bon à savoir : Les amortissements ne peuvent pas créer ni augmenter un déficit foncier. Cependant, si l’amortissement dépasse le bénéfice locatif imposable, l’excédent est reportable sans limite de durée.

Pour optimiser votre stratégie fiscale et bénéficier d’un accompagnement personnalisé, notre cabinet Archipel Lyon vous aide à structurer efficacement votre LMNP et à maximiser vos avantages fiscaux.

Différence entre charges déductibles et amortissement en LMNP

Il est essentiel de bien comprendre la distinction entre charges déductibles et amortissement :

  • Charges déductibles : Elles réduisent immédiatement le revenu imposable et incluent les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, les taxes foncières et les travaux de réparation/amélioration.
  • Amortissement : Il permet d’étaler la déduction fiscale sur plusieurs années et concerne le bien immobilier, le mobilier et certains travaux structurels.

Exemple concret :
Si vous remplacez une chaudière pour 2 500 €, ce montant est immédiatement déductible en charges.
Si vous réalisez des travaux de toiture pour 15 000 €, la somme sera amortie sur 25 ans, soit 600 € par an de déduction fiscale.

Peut-on créer un déficit foncier avec des travaux en LMNP ?

Contrairement aux locations nues, le LMNP ne permet pas d’imputer un déficit foncier sur le revenu global.

Toutefois, si les charges déductibles excèdent les loyers perçus, elles peuvent générer un déficit reportable sur les bénéfices futurs du LMNP, dans la limite de 10 700 € par an.

Astuce : Pour optimiser la fiscalité, il peut être intéressant d’alterner charges déductibles et amortissement en fonction de votre niveau d’imposition.

Quelles stratégies pour optimiser la défiscalisation des travaux en LMNP ?

  1. Planifier les travaux sur plusieurs années
    Cela permet d’éviter de dépasser le plafond de déficit imputable et de mieux répartir la charge fiscale.
  2. Privilégier les travaux déductibles immédiatement
    Si possible, privilégiez les réparations et améliorations aux reconstructions, qui sont seulement amortissables.
  3. Documenter tous les travaux
    Conservez toutes les factures et justificatifs pour éviter tout redressement fiscal en cas de contrôle.
  4. Consulter un expert-comptable
    Il vous aidera à optimiser la déclaration fiscale et à maximiser l’impact de la défiscalisation.

Conclusion

La défiscalisation des travaux en LMNP est un levier efficace pour optimiser son investissement locatif. Cependant, il est essentiel de comprendre la différence entre charges déductibles et amortissement, et de bien choisir son régime fiscal.

En résumé :

  • Les travaux d’entretien et d’amélioration sont déductibles immédiatement
  • Les travaux structurels sont amortissables mais non déductibles
  • Le régime réel permet de maximiser la défiscalisation
  • Une bonne planification des travaux est clé pour optimiser la fiscalité

En appliquant ces conseils, vous pourrez tirer pleinement parti des avantages fiscaux du LMNP et booster la rentabilité de votre investissement.

N’hésitez pas à nous contacter pour un accompagnement personnalisé ici !

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Gaël Gente, expert-comptable associé