Comment passer au régime réel LMNP ?

Dans le monde de la location meublée non professionnelle (LMNP), choisir le bon régime fiscal est essentiel pour optimiser ses revenus locatifs. La plupart des propriétaires commencent avec le régime micro-BIC, proposé par défaut par l’administration fiscale. Cependant, le régime réel d’imposition offre souvent des avantages fiscaux plus intéressants.

Dans cet article, nous explorerons pourquoi il peut être avantageux de passer au régime réel LMNP ?, comment se déroule cette transition, et quels sont les impacts de ce changement sur la gestion de votre activité locative.

Le régime réel d’imposition présente de nombreux avantages pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP). Contrairement au régime micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs, le régime réel permet de déduire l’intégralité des charges liées à la location. Cela inclut les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les assurances, ainsi que l’amortissement du bien immobilier et des meubles. Cette capacité à déduire les charges peut souvent aboutir à une base imposable nettement réduite, voire nulle, ce qui signifie potentiellement moins d’impôts à payer.

En outre, le régime réel est particulièrement avantageux si vous engagez des travaux de rénovation ou d’entretien, car ces coûts sont déductibles. Enfin, bien que le régime réel implique une gestion comptable plus rigoureuse, les économies fiscales réalisées compensent largement les efforts supplémentaires nécessaires​

Le passage du régime micro-BIC au régime réel peut se faire soit dès le début de l’activité, soit en cours d’activité. Voici les étapes détaillées :

1. Déclaration initiale : Si vous débutez votre activité de LMNP, vous devez vous déclarer auprès de l’administration fiscale lors de votre inscription sur l’INPI. Lors de cette déclaration, vous avez la possibilité de choisir le régime réel.
2. En cours d’activité : Si vous n’avez pas opté pour le régime réel dès le début, il est possible de le faire plus tard. Pour cela, vous devez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus.

Pour passer au régime réel LMNP , il est crucial de bien comprendre les démarches administratives. Lorsque vous débutez en LMNP, vous devez remplir et envoyer le formulaire P0i au greffe du tribunal de commerce. Ce formulaire permet de déclarer votre activité et de choisir le régime fiscal. Depuis janvier 2023, cette démarche se fait exclusivement en ligne via le portail des formalités des entreprises sur le site de l’INPI​. En cours d’activité, il faut notifier l’administration fiscale de votre choix de passer au régime réel avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus, généralement fixée au mois de mai.

Passer du régime micro-BIC au régime réel a plusieurs impacts notables :

1. Formalités comptables : Le régime réel nécessite une comptabilité plus détaillée. Vous devrez tenir un registre précis de toutes vos dépenses et recettes, et soumettre une liasse fiscale chaque année comprenant plusieurs formulaires. Ce travail peut être complexe, mais il est possible de faire appel à un Expert-Comptable LMNP ou d’adhérer à un Organisme de Gestion Agréé (OGA) pour vous assister​.
2. Économies fiscales : Bien que le régime réel implique plus de travail administratif, il permet souvent des économies fiscales significatives. En déduisant toutes les charges réelles, y compris les amortissements, vous pouvez considérablement réduire votre base imposable. Selon certaines estimations, les économies peuvent dépasser 1 500- 2 000€ par an pour de nombreux propriétaires​.
3. Gestion à long terme : Une fois que vous avez opté pour le régime réel, cette option est reconductible tacitement chaque année. Vous devrez continuer à suivre les mêmes procédures comptables et déclaratives chaque année, ce qui nécessite une rigueur administrative constante​.

Pour illustrer l’impact du passage au régime réel LMNP, prenons un exemple concret.

Supposons que vous avez des revenus locatifs annuels de 15 000 €. Sous le régime micro-BIC, vous bénéficieriez d’un abattement forfaitaire de 50%, donc vous seriez imposé sur 7 500 €.

En revanche, si vous passez au régime réel, et que vous pouvez déduire des charges totales de 12 000 € (comprenant intérêts d’emprunt, travaux, assurances, amortissement,…), votre base imposable serait réduite à seulement 3 000 €. L’économie d’impôt réalisée peut être significative, surtout pour des revenus locatifs élevés.

Il est important de choisir le bon moment pour passer au régime réel LMNP.

Pour cela, évaluez vos charges et revenus locatifs actuels et futurs. Si vous prévoyez des travaux de rénovation ou des dépenses importantes, le régime réel sera plus avantageux. De même, si vos revenus locatifs augmentent, le régime réel permettra de maximiser vos déductions et de minimiser vos impôts.

Planifiez cette transition avec l’aide d’un expert pour éviter toute erreur administrative et fiscale.

Le passage du régime micro-BIC au régime réel LMNP peut sembler complexe, mais les avantages fiscaux et économiques en valent souvent la peine.

En optant pour le régime réel, les LMNP peuvent bénéficier de déductions substantielles sur leurs charges et amortissements, réduisant ainsi leur base imposable. Toutefois, cette transition demande une rigueur comptable accrue et une compréhension claire des démarches administratives nécessaires. Pour ceux qui souhaitent optimiser leur rentabilité locative tout en minimisant les risques d’erreurs, il est fortement recommandé de se faire accompagner par des professionnels.

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