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L’amortissement en LMNP?

Introduction

L’amortissement est un mécanisme comptable essentiel pour les propriétaires en location meublée non professionnelle (LMNP).

Il permet de déduire chaque année une partie de la valeur du bien immobilier et des équipements, réduisant ainsi la base imposable. Cet article explore en détail le fonctionnement de l’amortissement en LMNP, son intérêt fiscal, les dépenses amortissables et la possibilité de profiter d’un déficit d’amortissement. Vous découvrirez comment optimiser ce dispositif pour alléger votre charge fiscale.

Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?

L’amortissement en LMNP est un processus qui répartit la dépréciation de la valeur d’un bien immobilier et de ses équipements sur une période définie. Cette dépréciation, due à l’usure et au vieillissement, peut être déduite des revenus locatifs, réduisant ainsi le revenu imposable.

Calcul de l’amortissement en LMNP :

Le calcul de l’amortissement en LMNP se fait par composant. Chaque composant du bien immobilier (toiture, gros œuvre, installations électriques, etc.) est amorti sur une durée spécifique.

 

Calcul de l’amortissement : méthode des composants

La méthode des composants permet d’amortir chaque élément d’un bien immobilier séparément, en fonction de sa durée de vie spécifique. Cela reflète plus précisément la dépréciation du bien et maximise les avantages fiscaux. Voici comment cette méthode s’applique à un appartement de 100 000 €.

Détail de l’amortissement par composant

Composant Quote-part normative Durée nominative (années)
Terrain Non amortissable
Structure (Gros Œuvre) 40-50% > 50 ans
Façades, étanchéité 5-20% 20-50 ans
Installations générales et techniques 20-30% 15-30 ans
Agencements 20-25% 5-15 ans

Explication de la répartition

  1. Terrain : Le terrain n’est pas amortissable, donc aucune déduction n’est appliquée sur cette partie.
  2. Structure (Gros Œuvre) : Représentant entre 40% et 50% de la valeur totale du bien, cette composante est amortie sur plus de 50 ans. Cela permet de répartir l’amortissement sur une très longue durée.
  3. Façades, étanchéité : Cette composante, représentant entre 5% et 20% de la valeur, est amortie sur une période de 20 à 50 ans, reflétant sa durabilité.
  4. Installations générales et techniques : Ces installations, représentant entre 20% et 30% de la valeur, sont amorties sur une période de 15 à 30 ans, en fonction de leur durée de vie utile.
  5. Agencements : Les agencements représentent entre 20% et 25% de la valeur et sont amortis sur 5 à 15 ans, selon leur durabilité.

Exemple concret de l’amortissement en LMNP

Prenons l’exemple de Monsieur Dupont, qui a acquis un studio pour 100 000 € dans le but de le louer en meublé. Voici comment il peut répartir et amortir ses dépenses :

Composant Quote-part normative Valeur Durée d’amortissement Amortissement annuel
Structure (Gros Œuvre) 45% 45 000 € 50 ans 900 €
Façades, étanchéité 15% 15 000 € 35 ans 428 €
Installations générales et techniques 25% 25 000 € 20 ans 1 250 €
Agencements 15% 15 000 € 10 ans 1 500 €

Total annuel : 4 078 €

Chaque année, Monsieur Dupont pourra déduire 4 078 € de ses revenus locatifs imposables. Cela réduit considérablement son revenu imposable et, par conséquent, son impôt. En utilisant l’amortissement, il maximise ses économies fiscales et améliore la rentabilité de son investissement immobilier.

LMNP et amortissement : quel intérêt ?

L’amortissement présente un intérêt fiscal majeur pour les propriétaires en LMNP. En réduisant la base imposable, il permet de diminuer les impôts sur les revenus locatifs. De plus, les amortissements non utilisés peuvent être reportés indéfiniment.

Réduction de la base imposable

En cumulant les amortissements et les autres charges déductibles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.), il est possible de réduire significativement, voire d’éliminer, l’impôt sur les revenus locatifs. Cela permet aux propriétaires de maximiser leur rentabilité.

Avantages fiscaux sur le long terme

L’un des principaux avantages de l’amortissement en LMNP est la possibilité de reporter les amortissements non utilisés. Cela signifie que si les charges et amortissements dépassent les loyers, le surplus peut être utilisé pour réduire le revenu imposable des années suivantes.

Quelles sont les dépenses amortissables sous le statut LMNP ?

Plusieurs types de dépenses peuvent être amorties sous le statut LMNP. Cela inclut le bien immobilier lui-même, le mobilier, les équipements et certains types de travaux. Comprendre quelles dépenses sont éligibles à l’amortissement est crucial pour maximiser les avantages fiscaux.

Immobilier et ses composants

Le bien immobilier, à l’exception du terrain, peut être amorti. Chaque composant a une durée d’amortissement spécifique.

Mobilier et équipements

Les meubles et équipements dont la valeur dépasse 500 € HT et 600 € TTC doivent être amortis. Ceux de moindre valeur peuvent être passés directement en charges. Par exemple, un jacuzzi de 1 000 € peut être amorti sur 5 ans, soit 200 € par an. Cela permet de réduire progressivement le revenu imposable au fil des années​.

Travaux d’amélioration et de reconstruction

Les travaux d’amélioration, de reconstruction et d’agrandissement peuvent également être amortis. Contrairement aux simples réparations, ces travaux augmentent la valeur du bien et peuvent être amortis sur des périodes variables selon leur nature.

perdu article 39-C

L’amortissement LMNP – Explication de l’article 39-C

L’article 39-C du Code général des impôts est une disposition clé pour les propriétaires de logements meublés souhaitant amortir leur bien. Cet article précise les règles d’amortissement applicables aux biens immobiliers affectés à une activité de location meublée non professionnelle (LMNP).

Points essentiels de l’article 39-C :

  1. Amortissement non déductible des déficits : Contrairement aux charges d’exploitation courantes, l’amortissement ne peut pas créer ou augmenter un déficit. Si le montant des amortissements dépasse le revenu locatif net de charges, l’excédent ne peut pas être déduit pour générer un déficit fiscal. Toutefois, cet excédent peut être reporté indéfiniment sur les exercices futurs.
  2. Composants amortissables : L’article 39-C distingue les différents composants du bien immobilier qui peuvent être amortis sur des durées variables en fonction de leur nature et de leur durée de vie estimée.
  3. Amortissement différé : Les amortissements non déduits en raison de l’insuffisance des loyers peuvent être reportés sur les années suivantes sans limite de temps. Cela permet de lisser la charge fiscale et d’optimiser les économies d’impôts sur le long terme.

En résumé, l’article 39-C permet aux propriétaires de logements meublés de bénéficier d’un avantage fiscal substantiel en amortissant leur bien, tout en imposant des règles strictes pour éviter la création de déficits artificiels. Cette disposition contribue à rendre l’investissement en LMNP particulièrement attractif sur le plan fiscal.

vous avez compris j’espère? sinon, vous pouvez faire appel à un expert-comptable LMNP.

Conclusion

L’amortissement en LMNP est un outil puissant pour réduire la base imposable et optimiser la rentabilité des investissements locatifs.

En comprenant comment fonctionne l’amortissement, quels sont les avantages fiscaux et quelles dépenses peuvent être amorties, les propriétaires peuvent tirer pleinement parti de ce dispositif. Il est recommandé de consulter un expert-comptable spécialisé en LMNP pour une gestion optimisée et conforme aux réglementations fiscales. Grâce à une planification fiscale stratégique, l’amortissement peut devenir un levier essentiel pour maximiser les bénéfices de votre investissement immobilier.

Gaël Gente, expert-comptable associé